Kaip nusipirkti banko nuosavybės teises į skolas
Bankai savo nekilnojamąjį turtą, nes bankai įsigijo namus per uždarymo . Banko knygose esančios būstinės vadinamos REOs, kurios yra "nekilnojamojo turto nuosavybės" akronimas. Suprask, kad kai bankai perleidžia nuosavybės teises į namus perleidžiant prekes į apyvartą, tai dažnai būna todėl, kad niekas nepasikėlė į teismo pastangas, kad pasiūlytų mažiausią esamos hipotekos (-ų) sumą, arba banko tikslingai tokia didelė minimali siūloma kaina, su kuria niekas nelies.
Ant paviršiaus gali atrodyti, kad akcijų išpirkimas yra pelningas, ypač jei bankas nori parduoti savo atsargas atviroje rinkoje už sumą, kurią kai kada turėjo skolininkas iš ankstesnio įkaito. Tačiau čia yra bent dvi priežastys, dėl kurių REO gali būti jums pelningas:
- Jei turtui buvo suteiktos dvi paskolos (kuri yra įprasta šiomis dienomis), antrasis skolintojas kartais netaikomas. Jei antrasis skolintojas nesumokė pirmojo skolintojo atlyginimo ir pradeda savo uždarymo procesą , antrasis skolintojas išstumtas iš uždarymo. Daugelis antrojo hipotekų sudaro 20% ar daugiau pradinės rinkos vertės .
- Bankas dažnai nenori sėdėti savo inventoriuje. Kadangi jis negaudavo minimalaus pasiūlymo iš investuotojo ar namų pirkėjo per rinkos uždarymo sale teismo vietoje, bankas, greičiausiai, galėtų sumokėti REO namus už mažiau, tik atsikratyti jo. Priklauso nuo jo vidaus apskaitos.
REO sąrašo agentų paieška
Yra daug vietų, prieinamų internete, kad surastumėte turto išpirkimą . Tačiau jūs taip pat galite juos rasti MLS . Jei paprašysi savo pirkėjo agento ieškoti "REOs" MLS, tikriausiai pastebėsite, kad labai nedaugelis nekilnojamojo turto agentų specializuojasi prekiaujant REO į jūsų kaimynystėje.
Štai patarimai apie REO sąrašo agentus:
- Dauguma REO sąrašo agentų sąrašą tik REOs, jokio kito tipo nuosavybės.
- REO sąrašo agentai dažnai teikia nuolaidas bankams už savo verslą, nes šie agentai vykdo sandorį, o kartais ir turto valdytojas gauna nuolaidą .
- REO sąrašo agentai uždirba, pardavinėdami daugybę REO arba veikdami kaip dvigubo agento . Pagal dvejopą agentūrą REO sąrašo agentas uždirbs ir įtraukimo komisiją, ir pirkėjo agento komisinius.
- Norėdami pritraukti pirkėjų agentus, daugelis bankų siūlo didesnę procentą komisinių pirkėjo agentui, tačiau diskontuodami listingo agento komisinius.
- REO sąrašo agentai paprastai atstovauja pardavėjui, o ne pirkėjui. Apsvarstykite, ar norėtumėte savo atstovybės.
- REO sąrašo agentai dažniausiai yra pagrindiniai gamintojai dėl jų vykdomo verslo apimties. Paprastai jie neišleidžia daug laiko dirbdami su pirkėjais.
- Kai kurie REO sąrašo agentai yra tokie užsiėmę, kad samdo padėjėjus laukiniams skambučiams. Daugelis nepateikia savo asmeninio mobiliojo telefono numerio, dėl kurio bendravimas gali būti sunkus.
Užsakymo agento nuoma
Jei neturite tiesioginės patirties derėdamiesi su bankais, galite gauti geresnį atstovavimą, samdydami savo pirkėjo atstovą .
Prieš pasirenkant agentą, pasirinkite keletą ir apklauskite nekilnojamojo turto agentus, kad galėtumėte rasti tinkamą.
- Pirkėjo agentas turi patikimos atsakomybės apsaugoti jūsų interesus.
- Pirkėjo atstovai atstovauja pardavėjui. Net tada, kai pardavėjas moka komisinius.
- Pirkėjo agentus paprastai moka pardavėjas. Tai reiškia, kad jums nereikia samdyti pirkėjo agento.
- Pirkėjo agentai gali paprašyti pasirašyti pirkėjo tarpininkavimo sutartį , kurioje bus išdėstyti jūsų agento pareigos ir nurodykite, kas moka komisinį atlyginimą .
- Apsvarstykite galimybę dirbti su pirkėjo agentu, turinčiu patirties dirbant su REOs.
Derybas su REOs
Jei sąrašas yra palyginti naujas rinkos dalis, labai įmanoma, kad bankas labai nesiskirs nuo prašomos kainos . Turėsite didesnę derybinę galią, jei pasiūlysite namus, kurie buvo rinkoje ilgiau nei 30 dienų.
Štai keletas patarimų:
- Bankai derasi dėl didelio masto nuolaidų su pavadinimais ir sąlyginėmis sąlygomis. Jei nuspręsite pasinaudoti banko pavadinimu / sąlyginio deponavimo įmone , patikrinkite mokesčius, kuriuos šios bendrovės imsis iš jūsų. Paprastai mokesčiai, kuriuos bankas nemoka, bet pirkėjas moka, bus didesni, nes vardas ir sąlyginiai įsipareigojimai dažnai sudaro tas nuolaidas, apmokestindami pirkėjus daugiau.
- Daugelis bankų atsisako mokėti tipines pirkėjo uždarymo išlaidas . Kai kurie mokesčiai, tokie kaip pervedimo mokesčiai , apskrities ir valstybės mokesčiai, tenka pirkėjui, o ne bankui. Bankai dažnai nesumoka už kenkėjų ataskaitas , remontą ar namų garantinius planus .
- Kai kurie bankai nepasirašys priešinio pasiūlymo, kol visos sąlygos tarpusavyje nesusiję tarp šalių žodžiu.
- Tikėtis, kad bankas parengs savo pirkimo sutartį arba papildys jūsų standartinę pirkimo sutartį. Kruopščiai perskaitykite ir paklauskite nekilnojamojo turto advokato patarimo, jei nesuprantate. Jūs galite statyti, kad banko advokatas parengė šią sutartį, ir tai nėra jūsų naudai.
- Jei bankas nebus pakeltas ir gausite pasiūlymą atmesti , palaukite dar 30 dienų, o tada iš naujo pateikite pradinį pasiūlymą, pradinė data pasibaigs ir įvesta nauja data.
- Galite palaukti 10 dienų, kol atsakysite į jūsų pasiūlymą iš banko. Būk kantrus. Žinau, kad skamba beprotiška, kad kai kurie bankai gali ilgai atsakyti, bet jie gali.
- Bankas gali paprašyti pateikti prašymą dėl paskolos, kad galėtumėte iš anksto kvalifikuoti jus; tačiau jūs neprivalote gauti paskolos iš šio banko.
- Jei negalite uždaryti pagal iš anksto nustatytą uždarymo datą, bankas gali imti mokestį už kiekvieną tą datą praėjusį dieną. Prieš pateikdami pasiūlymą įsitikinkite, kad prieš pateikdami pasiūlymą gavote paskolos iš anksto patvirtintą laišką iš savo paskolos teikėjo ir gausite garantiją, kad gausite finansavimą iš savo skolintojo, neįvyksite į netikėtus vėlavimus.
- Jums tikriausiai bus paprašyta pirkti namus "kaip yra". Yra trūkumų perkant turto perleidimus . Padarykite savo pasiūlymą tikrindami namus . Kai kurie numatyto juostos pardavėjai parduoda uždarant namus .
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.