Skaitytojas klausia: "Mano vyras ir aš ieškome mūsų pirmojo namo. Mes susiaurinome apylinkes, kurias mums patinka, ir gavome el. Pašto sąrašus iš mūsų agento. Jei turėtume paprašyti mūsų agento padidinti kainų intervalą, kad būtų galima derėtis dėl Kuris yra geriausias būdas pasirinkti kainų intervalus? "
Atsakymas: svarbu pasirinkti tinkamą kainų diapazoną, nes priešingu atveju jūs negalėsite rasti tinkamo būsto .
Tačiau jūs taip pat nenorite praleisti laiko pažvelgti į namuose , kurie neatitinka jūsų kriterijų, nes jie kainuoja daugiau nei norite mokėti. Vienintelis dalykas, blogesnis nei svajonių namų paieška ir atradimas, kad pardavėjas nebus sulinkęs kainų, nerandate jūsų namų, nes kainų diapazonas buvo neteisingas.
Flex Jūsų kainų taško diapazonai
Agentai ne visada galvoja apie tai, kaip pirkėjai ieško namų, kai jie priima sąrašą. Neapsimokėję namų tinkamame kainų diapazone, pardavėjai gali prarasti pirkėjus, kurie niekada nematys sąrašo.
Pvz., Jei jūsų maksimali pardavimo kaina yra 399 000 JAV dolerių, nenustatykite turto paieškos , kurios viršutinė galutinė kaina yra 399 000 JAV dolerių. Praleisite namus, kurių kaina yra 399 950 JAV dolerių, taip pat 405 000 JAV dolerių.
Tipiniai kainų svyravimai, kuriuos pirkėjai gali ieškoti:
- Nuo 275 000 iki 299 000 JAV dolerių. Tai neapima žemiau išvardytų namų už 274 999 JAV dolerių arba daugiau nei 299 001 JAV dolerių.
- Nuo 250 000 iki 275 000 JAV dolerių. Tai neapima žemiau išvardintų namų $ 249,999 arba daugiau nei $ 275,001.
- Nuo 225 000 iki 250 000 USD. Tai neapima namų, kurių kaina yra mažesnė nei 224 999 JAV dolerių arba didesnė nei 250 001 USD
- Nuo 200 000 iki 225 000 JAV dolerių. Tai neapima namų, kurių kaina yra mažesnė nei 199 999 JAV dolerių arba didesnė nei 225 001 USD.
Jūs galite pamatyti dilemą. Vis dėlto daugelis agentų vertina aukcionus už šių kainų intervalų, kurie jums gali būti naudingi. Kai kurie agentai pridedami prie pasikartojančių numerių ir įtraukia į sąrašą visus du, pvz., 222 222 JAV dolerius.
Pirkėjai, kurie žiūri į minimalią kainą 225 000 JAV dolerių, niekada nesusitų, kad būtų išmintinga kaina, jei jie neketina išplėsti kainų intervalų.
Rinkos temperatūra turi įtakos kainoms
Rinkos temperatūra gali būti karšta, šalta arba neutrali . Jei apsipirkote namuose pardavėjo rinkoje, žinokite, kad pardavėjai, greičiausiai, gaus prašomą kainą. Kai kuriais atvejais pardavėjai gaus kelis pasiūlymus , todėl kaina bus didesnė už sąrašo kainą. Jei jūsų maksimali riba yra, tarkim, 300 000 JAV dolerių, tikriausiai turėtumėte būti labai artima maksimaliai 300 000 dolerių kainai.
Tačiau jei tai yra pirkėjo rinka , kainos yra minkštos. Tai reiškia, kad dauguma pardavėjų derės su jumis, o tai leis jums pažiūrėti į kainas, kurių kaina yra pigesnė.
Palyginkite kainoraščio istoriją su pardavimo kainų santykiu
Paprašykite savo nekilnojamojo turto agento išspausdinti praėjusių šešių mėnesių ar daugiau pardavimų veiklą savo tikslinėje srityje. Palyginkite pradinę sąrašo kainą su galutine pardavimo kaina. Jei parduodama kaina yra mažesnė už sąrašo kainą, kiek ji yra mažesnė?
Pažvelkite į visus toje vietovėje esančius namus savo kainų diapazone. Išrinkite vidutinį parduotos kainos santykį, palyginti su vidutine sąrašo kaina. Pavyzdžiui, jei vidutinės pardavimo kainos buvo 315 000 USD, tačiau vidutinės sąrašo kainos buvo 329 500 USD, skirtumas yra 4,4%.
Taigi, jei jūsų maksimalus dydis yra 300 000 JAV dolerių, galbūt jūs turėtumėte apsvarstyti, ar būsto kaina yra 312 500 JAV dolerių ir pateikia mažesnį pasiūlymą.
Ši formulė gerai veikia, kai parduoda daug namų. Kai kurių pardavimų vidurkiai netaikomi, bet vis tiek galite išsiaiškinti kiekvieno iš šių namų nuolaida procentais, kad gautumėte pagrįstą santykį.
Išsiaiškinkite pardavėjo motyvaciją
Negalima tikėtis, kad sąrašo agentas pasakys, kodėl pardavėjas parduoda. Agentai, kurie savanoriškai atskleidžia tokios rūšies informaciją, gali pažeisti jų tarpusavio santykius su pardavėju. Tai nereiškia, kad kai kurie neišgando kaip niekas rytoj, jei spaudžiamas.
Kai kurie namai parduodami didelėmis nuolaidomis, kai randa labai motyvuotą pardavėją . Tai yra pardavėjai, kurie yra:
- Judėjimas dėl darbo perkėlimo
- Išsiskyrimas parduodant
- Kreipkitės į rinkos uždarymą
- Trumpo pardavimo kandidatai
- Finansiškai prisirišęs prie grynųjų pinigų
- Susituokęs
- Nusipirkęs kitą namą, priklausantį nuo pardavimo
Išnagrinėti rinkos dienas
Nekilnojamasis nekilnojamojo turto agento rinka nėra neįprasta užsiimti pernelyg dideliu sąrašu . Tai paprastai namai, kurie rinkoje ilgiausiai laikomi. Apsvarstykite galimybę pažvelgti į pernelyg didelius namus , kurių rinkoje yra mažiausiai 90 dienų . Nebuvo nieko blogo, bet kainų.
Ir jie gali būti pagrindiniai kandidatai dėl didelio kainų mažinimo . Jei pirmiausia pasieksite juos, galėsite įveikti varžybas.
Rašant Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, yra Liono nekilnojamojo turto brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.