Suprasti turto kainų ir palūkanų normų santykius
Visa tai gali atrodyti fantastiška, jei jums pasisekė sėdėti dideliuose ūkiuose prieš palūkanų normų mažėjimą, leidžiant jums išgyventi bumą iki pat viršuje, matydamas, kad jūsų grynoji vertė kasmet išaugs aukštesnė ir aukštesnė nepaisant to, kad grynosios vertės padidėjimas viršija pasyvių pajamų didėjimo tempą, o tai iš tikrųjų yra didžiausias . Tai nėra tokia puiki, kai ilgalaikis investuotojas ir (arba) tie, kurie neturi daug turto, kurie nori pradėti taupyti, dažnai apima jaunus suaugusiuosius tik iš vidurinės mokyklos ar koledžo, pirmą kartą įdarbinant darbo jėgą.
Tai gali atrodyti keistai, jei nesate susipažinę su finansų ar verslo vertinimu, tačiau tai labai prasminga, jei sustojote ir galvojate apie tai. Kai perkate investiciją, tai, ką jūs iš tikrųjų perkaite, yra būsimi pinigų srautai; pelno arba pardavimo pajamos, kurios, atsižvelgiant į laiką, riziką, infliaciją ir mokesčius , pakoreguotos , jūs manote, kad ketinate pateikti tinkamą grąžos normą , išreikštą sudėtiniu metiniu augimo tempu , kad kompensuotumėte, jog esate neužsimenate savo perkamosios galios ; išleisti tai į dalykus, kurie teikia tokią naudą kaip automobiliai, namai, atostogos, dovanos, naujas drabužių spinta, apželdinimas, vakarienė gražiuose restoranuose ar bet kas, kas daro laimės ar džiaugsmo jausmą jūsų gyvenimui, papildydama tai, kas tikrai svarbu: šeimos, draugai, laisvė per savo laiką ir geroji sveikata.
Kai turto kainos yra didelės dėl mažų palūkanų normų, tai reiškia, kad kiekvienas doleris, kurį jūs išleidžiate perkant investicijas, įsigyja mažiau dolerių iš dividendų, palūkanų, nuomos ar kitų pajamų (tiek tiesioginių, tiek peržiūrimų bendrovių, kurios išsaugo uždarbį augimas, o ne atsiskaityti akcininkams ).
Iš tiesų, racionalus ilgalaikis investuotojas būtų pasiruošęs, kad vertybinių popierių rinka, kurioje dividendų pajamingumas viršytų 2x ar 3 kartus normalizuotą iždo obligacijų pajamingumą, arba nekilnojamojo turto rinka, kuri galėtų 5x ar 10x normalizuoti iždo obligacijų pajamingumą. Dėl to, ką jie prarado balanso apskaitinę vertę, todėl jie popieriuje atrodė blogesni, jie turėtų papildomų mėnesinių pajamų, leidžiančių jiems įgyti daugiau; ekonominės tikrovės atvejis, kenkiantis apskaitos išvaizdai.
Vis dėlto, net jei žinote visa tai, galite nustebinti, kodėl turto kainos kris, kai palūkanų normos didės. Kas yra už nuosmukio? Tai fantastinis klausimas. Nors daug sudėtingesnių buvo tai, kad mes galėtume pasinerti į mechaniką, pagrindinė tema yra daugiausia dviejų dalykų.
1. Turto kainos kris, kai palūkanų normos kyla, nes "nerizikinga" normos galimybės kaina tampa patrauklesnė
Nesvarbu, ar jie tai supranta, ar ne, dauguma žmonių turi pakankamai sveiko proto palyginti tai, ką jie gali uždirbti dėl galimos investicijos į akcijas, obligacijas ar nekilnojamąjį turtą , ką jie gali uždirbti saugodami pinigus saugiu turtu. Mažiems investuotojams tai dažnai yra palūkanų norma, mokama FDIC draudžiamoje taupomojoje sąskaitoje, sąskaitoje, pinigų rinkos sąskaitoje arba pinigų rinkos savitarpio pagalbos fonde .
Didesniam investuotojui, verslui ir institucijoms tai yra vadinamasis nerizikingas JAV iždo vekselių, obligacijų ir obligacijų kursas, kuris yra pagrįstas JAV valdžios institucijų visais mokesčiais.
Jei "saugūs" tarifai didės, jūs ir dauguma kitų investuotojų bus reikalaujama didesnės dalies grąžinimo su savo pinigais; rizikuoti turinti verslą ar daugiabučius pastatus. Tai tik natūralu. Kodėl pakenkti save prarasti arba nepastovumą, kai galite sėdėti, rinkti susidomėjimą ir žinoti, kad galų gale galėtumėte ateityje gauti visą (nominalią) pagrindinę vertę? Nėra metinių pranešimų skaityti, ne 10-k 's studijuoti, jokių proxy pareiškimų peruse.
Praktinis pavyzdys gali padėti.
Įsivaizduokite, kad dešimties metų iždo obligacija pasiūlė 2,4% prieš apmokestinimą. Jūs žiūrite į akcijas, kurios parduoda už 100,00 JAV dolerių už akciją, ir turi mažesnį pelną už akciją už 4,00 JAV dolerių.
Iš šios $ 4.00, $ 2.00 yra išmokamos kaip grynaisiais dividendais. Dėl to pelnas siekia 4,00%, o dividendų pajamingumas - 2,00%.
Dabar įsivaizduokite, kad Federalinis rezervas padidina palūkanų normas . 10 metų iždas pasieks 5.0% išankstinį apmokestinimą. Visi kiti yra lygūs (ir niekada nėra, bet akademinio aiškumo sumetimais mes šiuo metu prisiimame tokį), investuotojai gali reikalauti tokios pačios priemokos už akcijų nuosavybę. Tai reiškia, kad iki normos augimo investuotojai norėjo pirkti akcijas mainais už papildomą pelną 1,6% (skirtumas tarp pajamų 4,00% ir iždo pelno 2,40%). Kai iždo pajamos išaugo iki 5,00%, jei tie patys santykiai tęsiasi, jie pareikalautų 6,60% pelno, tai reiškia 3,30% dividendų pajamingumą. Nėra kitų kintamųjų, pvz., Kapitalo struktūros sąnaudų pokyčių (daugiau tuo momentu), vienintelis būdas, kuriuo atsargos gali pasiekti tokį pelno ir dividendų lygį, yra nuo 100,00 JAV dolerių už akciją iki 60,60 JAV dolerių už akciją, sumažėjimas beveik 40,00%.
Iš tikrųjų tai nėra problema drausmingam investuotojui, žinoma, atsižvelgiant į tai, kad infliacija išlieka gerbiama. Jei kas nors, tai puikus vystymasis, nes jų įprastas dolerio sąnaudos yra vidutiniškai , reinvestuojami dividendai , o naujas, naujas kapitalas, investuotas iš atlyginimų arba kitų pajamų šaltinių, dabar perka daugiau pajamų, daugiau dividendų, daugiau palūkanų ir daugiau nuomos, nei buvo anksčiau. Jos taip pat naudingos, nes bendrovės gali gauti didesnę grąžą iš akcijų atpirkimo programų .
2. Turto kainos sumažėja, kai palūkanų normos kyla, nes kapitalo pokyčiai įmonių ir nekilnojamojo turto sąnaudų mažinimui įdarbinant
Antroji priežastis, dėl kurios turto kainos kris, kai palūkanų normos padidės, tai gali daryti didelę įtaką pelno ( nuostolių) ataskaitoje pateiktoms grynosioms pajamoms . Kai įmonė skolinasi pinigus, tai atlieka per banko paskolas arba išleidžiant įmonių obligacijas . Jei palūkanų normos, kurias įmonė gali gauti rinkoje, yra gerokai didesnė už palūkanų normą, kurią ji moka už savo esamą skolą, ji turės atsisakyti daugiau pinigų srautų už kiekvieną neįvykdytų įsipareigojimų dolerių, kai ateis laikas refinansuoti. Dėl to daug didesnės palūkanų sąnaudos . Bendrovė taps mažiau pelninga, nes obligacijų savininkai naujai išleidžiamose obligacijose, naudojančiose refinansuoti senas, grąžinimo obligacijas arba naujai išleistas obligacijas, reikalingas įsigyti ar plėsti, dabar reikalauja daugiau pinigų srautų. Dėl to kainos ir uždarbio santykio "uždarbis" mažėja, o tai reiškia, kad vertinimas kelis kartus padidėja, nebent atsargos sumažės atitinkama suma. Kitaip tariant, norint, kad akcijos liktų tokia pati kaina realiomis kainomis, akcijų kaina turėtų sumažėti.
Tai, savo ruožtu, taip pat mažina vadinamąjį palūkanų dengimo rodiklį , todėl bendrovė yra rizikingesnė. Jei padidėjusi rizika yra pakankamai aukšta, tai gali paskatinti investuotojus reikalauti dar didesnės rizikos premijos, dar labiau sumažinant akcijų kainą.
Labai sunkios tokios palūkanų normos rizikos rūšys, kurioms būdingos aktyvios įmonės, kurioms reikia daug turto, įrangos ir įrangos . Kitos firmos - "Microsoft" pradėjo galvoti apie "Microsoft" 1990-aisiais, kai ji buvo be skolų ir reikalavo tiek lėšų, kad materialus turtas gal ÷ tų veikti, ji gal ÷ tų finansuoti viską ir viską iš savo korporacinio tikrinimo sąskaitos, nesikreipus į bankus ar "Wall Street" už pinigus - plaukti tiesiai dėl šios problemos, visiškai nepaveiks.
Keletas įmonių rūšių iš tiesų klestės, kada ir kai palūkanų normos didės. Viena iliustracija: draudimo konglomeratas "Berkshire Hathaway", pastatytas per pastaruosius 50 metų ir dabar - milijardierius Warrenas Buffetas . Tarp grynųjų pinigų ir pinigų panašių obligacijų bendrovė sėdi 60 milijardų dolerių turto, kuris uždirba beveik nieko. Jei palūkanų normos padidintų padorų procentą, įmonė staiga uždirbs milijardus dolerių papildomų pajamų per metus iš tų likvidumo atsargų. Tokiais atvejais tai gali pasirodyti ypač įdomu, nes pirmojo elemento veiksniai - investuotojai, reikalaujantys mažesnių akcijų kainų, kad juos kompensuotų. Iždo vekseliai, obligacijos ir obligacijos teikia didesnę grąžą - kunigaikštis su šiuo reiškiniu, kaip ir pats pelnas augti Jei verslas sėdės pakankamai atsargiai, galimas akcijų kainos galas gali išaugti ; vienas iš dalykų, kuris verčia investuoti taip intelektualiai maloniai.
Tas pats pasakytina ir apie nekilnojamąjį turtą. Įsivaizduokite, kad turite 500 000 dolerių nuosavame kapitale, kurį norite įdiegti į nekilnojamojo turto projektą; galbūt pastatyti biurų pastatą, pastatyti saugojimo vienetus ar kurti pramoninį sandėlį, kuris būtų nuomojamas gamybos įmonėms. Nepriklausomai nuo jūsų sukurto projekto jūs žinote, kad turite pridėti 30% akcijų, kad išlaikytumėte pageidaujamą rizikos profilį, o kiti 70% gaunami iš banko paskolų ar kitų finansavimo šaltinių. Jei palūkanų normos didės, jūsų kapitalo kaina padidės. Tai reiškia, kad jūs arba turite sumokėti mažiau už nekilnojamojo turto įsigijimą ar plėtrą, ar turėtumėte būti kur kas mažiau pinigų srautais; pinigai, kurie būtų patekę į jūsų kišenę, bet dabar perkeliami į skolintojus. Rezultatas? Jei šiame žaidime nepakanka kitų kintamųjų, koduojanti nekilnojamojo turto vertė turi būti mažesnė, palyginti su tuo, kur ji buvo. (Stiprūs nekilnojamojo turto rinkos operatoriai linkę įsigyti nekilnojamojo turto, kurį jie gali turėti dešimtmečius, finansavimą kuo ilgesniomis sąlygomis, kad jie galėtų arbitražo nusidėvėjimą valiuta. Kadangi infliacijos defektai atima kiekvieno dolerio vertę, jie didina nuomos mokesčius, žinodami jų grąžinimas ateityje yra mažesnis ir mažesnis ekonominiu požiūriu.)