Deja, daugelis verslo klasės viešbučių kainuoja nuo 2 iki 15 milijonų dolerių. Prabangūs ir aukštos klasės viešbučiai gali lengvai reikalauti nuo 30 iki 60 milijonų JAV dolerių ar daugiau.
Nors didžioji dalis tradiciškai finansuojama skolomis, tačiau reikalaujama, kad užmokestis už nuosavą kapitalą išliks toli gražu beveik visiems investuotojams.
Geros naujienos Šiomis dienomis yra dar vienas būdas investuoti į viešbučius. Galite įsigyti viešbučių REIT savo tarpininkavimo sąskaitoje taip pat, kaip įsigijote akcijas , obligacijas ar investicinius fondus . Pirma, dar kartą pakalbėkime apie REITs. Jei pamiršote ar niekada neišmokėjote, nekilnojamojo turto investicijų pasitikėjimas, arba REIT yra ypatinga korporacija, orientuota į nekilnojamojo turto ir su nekilnojamuoju turtu susijusių turto įsigijimą ir valdymą.
Vienas iš daiktų, kurie skiria įprastų korporacijų REIT, yra tai, kad kongresas atleido juos nuo įmonių pelno, jei įvykdytos kelios griežtos sąlygos, o svarbiausia yra paskirstyti ne mažiau kaip 90% viso pelno grynaisiais dividendais akcininkams.
Dėl to REIT labai jautriai reaguoja į palūkanų normų svyravimus, bet taip pat reiškia, kad jie dažniausiai siūlo daug mažesnį dividendų pajamingumą nei jų monetarinės akcijos .
Neigiamas? REIT paskirstymai nėra "kvalifikuojami dividendai" pagal mokesčių įstatymą, taigi jums bus apmokestinami taip, lyg jie būtų įprasti pajamos, o ne mažesni, patrauklesni dividendų mokesčio tarifai .
Kai pradėsite kurti svarbų portfelį, tai kartais gali sukelti problemų, jei perkajate per daug per " Roth IRA" , " SEP-IRA" , 401 (k) arba kitą mokesčių prieglobstį, nes galite sukelti nesusijusį verslo pajamų mokestį arba UBIT . Tai yra kita diskusija kitai dienai.
Viešbutis "REITs" prieš "Apartment REIT" arba "REIT" specializuojasi "Lizingo" prekybos centre
Kadangi atsargos skirtingose pramonės šakose ir sektoriuose turi skirtingas rizikos savybes, REIT labai skiriasi priklausomai nuo to, kokio tipo nekilnojamojo turto projektą jie specializuojasi.
Tai nėra naujienos, susijusios su nekilnojamojo turto investuotojams, kurie pripratę prie nekilnojamojo turto įsigijimo - kaip jie žino iš pirmų rankų patirties, daugiabutis pastatas elgiasi labai skirtingai nei biurų pastatas ar saugyklos, pagrįstos pagrindine ekonomika, tradicijomis, praktika, įstatymai ir jėgos darbe, tačiau kartais tai nustebia nauji investuotojai, įsigyjantys nekilnojamojo turto per viešai parduodamus vertybinius popierius.
Jie nesupranta, kad jūsų komercinė buveinė REIT gali patirti ciklinius nuomos mokesčius, nes tai lemia bumo ir biustas ciklus, o jūsų pramoninis sandėlis REIT gali būti daug pastovus, nes pajėgumų perteklius gali būti uždarytas su minimaliomis priežiūros išlaidomis daug greičiau nei įmanoma. kažkas panašaus į daugiabučio namo.
Tai turto klasės pobūdis.
Vienas įdomų investicijų į nekilnojamąjį turtą sub-specialybę yra viešbutis REIT. Kaip jūs tikriausiai žinote iš pavadinimo, viešbutis REITs sutelkia dėmesį į viešbučių, su savitarnos savybėmis, plėtrą, valdymą, įsigijimą ar finansavimą.
Tai gali būti nuo biudžetinių užeigų, esančių užmirštų greitkelyje ir valstybinių kelių link penkių deimantų prestižinių kurortuose kai kuriose pramogų, azartinių lošimų ir gyventojų sostinėse. Jos gali būti susijusios su turto vystymu ir nuosavybe, o trečiosios šalies vadovybei mokant faktinį viešbučio valdymą mainais už dalį pajamų .
Jie gali daugiausia orientuotis į kitų viešbučių viešbučių valdymą, kad sumažintų pajamas. Jie gali finansuoti viešbučių projektus, veikdami labiau kaip kvazifikuotų investicijų į pajamas .
Jūs privalote suprasti, kas jums priklauso, arba rizikuojate savo sunkiai uždirbtomis santaupomis.
Viešbutis REIT yra žinoma nepastovus, nes viešbučių užimtumas koreliuoja su bendrosiomis ekonominėmis sąlygomis, todėl labai jautriai reaguoja į plėtrą ir susitraukimą. Paskubus recesijai , įmonės užblokuoja kelionių biudžetus, vietoj to renkasi vaizdo konferencijas ar telefono skambučius. Šeimos ir organizacijos atideda atostogas, būnant arčiau namų.
Dėl REIT viešbučio, tai dažnai reiškia, kad piniginiai srautai išdžiūti, tuo pačiu metu didėja pajamingumas, todėl jūs gaunate dramatišką vienetų ar akcijų vertės sumažėjimą. Ir atvirkščiai, kai viskas vyksta, pinigų srautai kartais sprogsta per stogą, taigi jūs gaunate šiuos sparčiai augančius išmokėjimus ir rinkos vertes. Jie labai skiriasi nuo pasaulio stalvarikų, kurie tik išpumpuoja pinigus, tokius kaip laikrodis, karta po kartos; tokios įmonės kaip "Colgate-Palmolive" arba "Nestle". Pažvelkime į realaus pasaulio iliustraciją, kad pademonstruotume, kaip veikia tikrasis REIT viešbutis.
Kaip "REIT" nekilnojamojo viešbutis "Behaved" 2008-2009 m. Ekonomikos sutraukimo metu
"Hospitality Properties Trust" yra viešbutis "REIT", kuriame priklauso 291 viešbutis, apimantis 43 977 kambarius ar apartamentus, taip pat 185 turistų ar nuomojamų kelionių centrų. Pasak "SEC" dokumentų, šios savybės yra 44 valstijose Jungtinėse Amerikos Valstijose, Kanadoje ir Puerto Rike.
Viešbutis "REIT" vykdo savo viešbučių portfelį pagal įvairią franšizės sutarčių rinkinį, įskaitant "Courtyard by Marriott", "Candlewood Suites", "Residence Inn by Marriott", "Royal Sonesta", "Sonesta", "Staybridge Suites", "Hyatt Place", "Crowne Plaza Hotels & Resorts", "Wyndham Grand" ir "Wyndham Hotels". Ir "Resorts", "Sonesta ES Suites", "InterContinental Hotels & Resorts", "Marriott" viešbučiai ir kurortai, "Clift" viešbutis, "Radisson Hotels & Resorts", "TownePlace Suites by Marriott", "Hawthorn Suites", "Country Inns & Suites by Carlson", "Holiday Inn Hotels & Resorts", "SpringHill Suites by "Marriott" ir "Park Plaza Hotels & Resorts".
Per bumo metus prieš nekilnojamojo turto žlugimą ekonomika užvaldė blogiausio nuosmukio laikotarpį nuo Didžiosios depresijos, šis viešbutis REIT sukūrė riebalų paskirstymą savininkams. 2004 m. Jie gavo 2,88 JAV dolerių grynais už vieną akciją, 2005 m. - 2,89 USD grynais už vieną akciją, 2006 m. - 2,94 grynieji pinigai už akciją, 2007 m. - 3,03 grynais už vieną akciją, 2008 m. - 3,08 grynieji pinigai už akciją.
Tačiau kai finansinis pasaulis išsiplėtė, viešbučių užsakymai nukrito nuo uolos. Verslo konferencijos buvo atšauktos ir piniginės išmokos buvo nugriautos, sumažėjo iki 0,77 JAV dolerių už akciją, o staigiai sumažėjo 75%. Jei jūs priklausysite šiems pinigams, kad sumokėtumėte savo sąskaitas, staiga pastebėjote, kad tai išgaravo tuo metu, kai jums to reikėjo.
Kvailiai parduodami savo akcijų paketus (dar kartą, jei turite viešbutį REIT, turėtumėte žinoti, kad tai yra nuosavybės patirties dalis), akcijos smuko nuo didžiausio 51,50 USD 2006 m. Iki tik 6,90 EUR 2009 m. Tai sumažėjo 86,6% akcijų kaina buvo pridėta įžeidimas dėl jūsų pasyvių pajamų smarkiai sumažėjusio sužalojimo.
Kas nutiko sudėtingiems investuotojams, kurie suvokė viešbučio REIT nuosavybės pobūdį? Jie sėdėjo savo proverbialiuose taškuose, žiūrėdami, kad piniginės išmokos pakilo iki 1,96 USD už akciją, kurių akcijų kaina yra 32,46 USD. Žinoma, tai nėra arti gerų metų, bet gana žiaurus matavimo laikotarpis, šiek tiek sulaužote infliaciją po mokesčių, išlaikydamas savo perkamąją galią .
Prieš dešimt metų nusipirkote nekilnojamojo turto apsaugą, mokėdami nuo 26,50 iki 42,40 dolerių už akciją. Per tą laiką jūs surinkote 24,83 dolerius, arba grynaisiais pinigais. Jei tu buvai protingas ir per krizę iš naujo investuos tuos dividendus , jie tapo tuo, ką vienas finansų akademikas vadino "grąžinimo greitintuvu", todėl kiekvienas čekis ar indėlis paskatino kelis šimtus procentinių punktų pelno, kad būtų galima įsigyti papildomų akcijų dėl dalinio rinkos vertės atkūrimas.
Kontrastas, kad viešbutis REIT kažką panašaus į pramonės REIT. Net jei pasaulis išskaido, įmonės nenori paleisti savo sandėlių, laivybos įrenginių ir gamyklų. Be to, jie dažnai (ne visada) gali mokėti nuomos sutartis, kurias jie turi teisiškai, net jei pati įmonė bankrutavo. Per tą patį nusidėvėjimą pramonės REIT, kaip "EastGroup Properties", dividendus nesumažino.
Akcijos nukrito nuo 48,54 dolerio iki 24,58 dolerio, sumažėjo tik 49,36%, kuris nebuvo daug skiriasi nuo akcijų rinkos rodiklių, tokių kaip " Dow Jones Industrial Average" ir "S & P 500"! Atsižvelgiant į vertybinių popierių srautą ir tai, kas įtakoja rinkos vertę, tai neįtikėtinai įspūdinga. Dar labiau įspūdingas? Šiuo metu akcijos iš tikrųjų yra 59,32 dolerio vertės, todėl jūs turite 10,77 mlrd. Dolerių nerealizuotą kapitalo prieaugį arba 22% + akcijų paketą ant visų tų dividendų, kurie jums patiko.
REIT investuotojų pasekmės yra aiškios
Yra keturi pagrindiniai būdai, kaip strategiškai pasirinkti viešbučių REITs įsigyti, jei norite juos įsigyti:
- Tik perkant "REIT" viešbučius akcijų rinkos avarijų metu , jis labai skiriasi nuo jūsų indekso fondų ar kitų akcijų, kurias jūs planuojate laikyti amžinai . Kuo mažesni jūsų sąnaudų pagrindai, tuo greičiau galėsite išpirkti savo pirkimo kainą iš grynųjų dividendų, jei planuojate investuoti pinigus kažkur kitur.
- Paprastai doleris kainuoja vidutiniškai į viešbučio REIT , žinodamas, kad kartais jūs ketinate pirkti blogiausiu metu, bet pasikliaujant aukščiausiais ir žemesniais lygiais, kartu su reinvesticijomis dividendų, bus vidutiniškai viskas, kas tau bus už visišką bendrą grąžą . Daugumai žmonių tai tikriausiai yra geresnis būdas, nes vidutinis dolerio kainos vidurkis labai sumažina vertybinių popierių rinkos riziką, ypač kartu su diversifikavimu .
- Spekuliuoti . Kai viešbučio pramonė yra žlugusi, nusipirkite viešbučių REITs, kol bangos metai grąžinamos, tada išmeskite jas, net jei jie baigsis daug didesni. Ilgalaikės sėkmės galimybės čia nėra didelės, jei negalėsite aiškiai suprasti viešbučio pramonės ir laikyti REIT įsigijimą taip pat, kaip ir jūs, jei išleidžiate milijonus dolerių, kad nusipirktumėte nekilnojamąjį turtą, tačiau yra mažai finansiškai patyrusius žmones, turintys galimybę tai daryti vertinant, jei jie gali gyventi per anksti arba parduoti per anksti, o tai turi įvykti, nes investuotojai apskritai turi įprotį per daug optimistiškai vertinti ar laikas nuo laiko pesimistiškas.
- Mesti į rankšluostį ir nusipirkti kažką panašaus į Vanguard REIT Index Fund , kuris kartu su įvairiais REITs susideda iš daugybės įvairių REITs, įskaitant viešbučių REIT, kaip diversifikuoto portfelio dalį. Jis turi daug mažesnį dividendų pajamingumą, bet, jei manote, kad sumažinta rizika yra verta kompromiso, tai gali būti jūsų protingiausias veiksmas.
Bet kuriuo atveju viešbutis REITs nėra širdies silpnumas. Jei nežinote, ką darai, protektorius lengvai.